사업시행인가 고시 후 영업손실보상 절차

상담을 진행하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.

사업시행인가 고시가 났다는 통지를 받았는데, 저희 가게 보상은 이제 어떻게 진행되는 건가요?

재개발·재건축 구역에서 영업하시던 분들이 고시 소식을 접하는 순간 가장 급해지는 질문입니다. 고시 이후 절차가 어떤 순서로 흘러가는지 미리 알아두시는 것이 협상력을 지키는 데 중요합니다.

2. 결론부터 말씀드리면

사업시행계획인가 고시가 있으면 그 고시는 토지보상법상 사업인정 및 사업인정고시가 있은 것으로 봅니다.

이후 절차는 협의, 협의 성립 시 협의성립확인 또는 불성립 시 재결신청, 재결, 이의신청 순으로 진행됩니다.

영업손실 보상대상자 인정 기준일은 사업시행인가 고시일이 아니라 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일이라는 점을 먼저 확인하셔야 합니다.

3. 관련 법령과 요건

사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제50조에 따라 사업시행계획을 수립해 인가를 받고 이를 고시합니다. 같은 법 제65조제1항은 정비구역에서 정비사업 시행을 위한 토지·건축물의 수용 또는 사용에 관해 토지보상법을 준용하도록 정하고 있고, 제2항은 사업시행계획인가 고시가 있은 때에는 토지보상법 제20조제1항 및 제22조제1항에 따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 규정합니다. 즉 사업시행인가 고시가 있으면 별도의 사업인정 절차 없이 사업인정고시가 이루어진 것과 같은 효력이 발생합니다.

다만 영업손실 보상대상자 인정 기준일은 이 고시일과 다릅니다. 원칙적으로 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일 이전부터 영업하고 있었는지를 기준으로 판단되므로, 사업시행인가 공람공고와 혼동하지 않아야 합니다.

4. 절차 안내

사업시행자는 토지보상법 제26조에 따라 소유자 및 관계인과 30일 이상 협의를 진행합니다. 협의가 성립하면 사업시행자는 같은 법 제29조에 따라 관할 토지수용위원회에 협의성립확인을 신청할 수 있습니다. 확인이 이루어지면 재결로 간주되므로, 이후에는 협의 내용을 다시 다툴 수 없습니다.

협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제65조제3항에 따라 사업시행기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 합니다. 토지수용위원회는 재결 신청서가 접수되면 이를 공고하고 14일 이상 서류를 일반에 열람시킨 후 심리와 재결 절차를 진행합니다. 재결 결과에 불복하는 경우 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙 또는 지방토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다.

5. 실무 유의사항

협의 단계에서 감정평가금액에 대한 이견으로 협의가 지연되거나 결렬되는 경우가 실무상 드물지 않습니다.

협의 불성립을 대비해 재결신청 기한인 사업시행기간을 미리 확인해 두어야 절차가 늦어지지 않습니다.

감정평가액에 이견이 있다고 해서 협의를 무작정 미루기보다는, 재결신청이라는 다음 단계가 있다는 점을 염두에 두고 협의 기간 안에 입장을 정리하시는 편이 유리한 경우가 많습니다. 재결신청 기한을 놓치면 보상 자체를 다투기 어려워질 수 있어 일정 관리가 특히 중요합니다.

6. 자주 하는 실수와 오해

가장 흔한 오해는 사업시행인가 고시일을 영업손실 보상대상자 인정 기준일로 착각하는 경우입니다. 앞서 말씀드린 대로 기준일은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 판단되므로, 이 시점 이후에 개업했다면 보상대상자에서 제외될 수 있습니다.

협의가 결렬되면 보상을 아예 받지 못한다고 오해하시는 경우도 있으나, 협의 불성립은 재결신청으로 이어지는 절차상 한 단계일 뿐입니다. 또한 이의신청 기한을 재결서가 발송된 날이 아니라 정본을 실제로 받은 날부터 계산해야 한다는 점도 자주 놓치는 부분입니다.

7. 결과가 달라질 수 있는 경우

재개발 정비구역 지정이 2012.8 월 이전에 지정된 구역이라면 사업시행인가일이 영업보상 기준일이 됩니다.

또한, 영업보상은 기준일 이전부터 적법한 장소에서 적법하게 계속적으로 영업을 해왔을 것을 요구합니다. 따라서, 영업을 계속 하였으나 기준일 이후 업종을 변경하거나, 사업장 명칭을 변경하거나, 사업자등록 변경등을 한 경우 별도의 검토가 필요하며, 기준일 이전부터 연속성을 가진 영업이라고 증빙하여야 할 필요성이 생깁니다.

8. 정리하며

사업시행인가 고시가 나면 그 자체로 토지보상법상 사업인정고시의 효력이 발생하지만, 영업손실 보상대상자 인정 기준일은 별도로 정비구역 지정 공람공고일을 기준으로 판단됩니다. 이후 협의, 재결신청, 재결, 이의신청으로 이어지는 절차마다 기한이 정해져 있으므로 단계별로 놓치지 않고 대응하시는 것이 보상액을 지키는 길입니다. 또한 업종이나 명칭, 사업자등록 변경이나 대표자변경등의 사유가 발생하였다면, 그 시기와 연속성은 입증할 수 있는 방법이 있는지 확인하고 미리 준비하여야 합니다.

9. 행정사 조언 한마디

사업시행인가 고시를 받으신 이후라면 협의 기간 안에 감정평가에 대한 대응방법을 준비하고, 본인의 상황이 대상 기준이 되는지, 애매한 경우라면 어떤 방법으로 입증해야 하는지, 내 구역의 사업진행이 어떻게 되는지 알아보고 미리 준비하셔야 합니다. 감정평가를 바로 앞두고 하는 벼락치기는 정당한 보상을 받는데 지장이 생길 수 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 편하게 문의하시길 바랍니다